ПОЧЕМУ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕДОСТУПНА ДЛЯ МНОГИХ МОЛОДЫХ АМЕРИКАНЦЕВ?

После пандемии средние цены на жильё в США росли значительными темпами и достигли пика в конце 2022 года. С тех пор цены снизились примерно на 12%, но доступность жилья по-прежнему находится на минимальных уровнях. Поскольку цены на недвижимость почти в шесть раз превышают средний доход домохозяйства в США, мечта о собственном доме становится всё более недосягаемой. Почему так происходит? Аналитики JP Morgan постарались ответить на этот «квартирный вопрос».

Одной из основных движущих сил сложившегося кризиса является рост ключевой ставки. Чтобы обуздать инфляцию, ФРС подняла значение до многолетнего максимума. Ставки по ипотечным кредитам, выросли более чем вдвое по сравнению с уровнем до пандемии. Более того, высокие процентные ставки, как ни странно, удерживают цены на жильё на высоком уровне, ограничивая предложение домов на продажу. Поскольку примерно 90% всего американского ипотечного долга сосредоточено в инструментах с фиксированной процентной ставкой, те, кто купил свои дома до того, как ФРС начала ужесточать ДКП, оказались «заложниками» сверхнизких ставок. Фактически, из примерно 130 млн объектов жилой недвижимости в США менее 5% были заселены позже 2021 года.

Вялое строительство усугубило ситуацию. Объёмы строительства нового жилья лишь незначительно превышают исторические минимумы, едва удовлетворяя долгосрочный спрос и не сумев закрыть разрыв в предложении.

Демография ещё больше усугубила эту проблему. Домовладение среди бэби-бумеров является устойчивым: американцы в возрасте от 60 до 75 лет владеют 30% всей жилой недвижимости; эта цифра увеличилась на 9 процентных пунктов с 2007 года. Домовладение миллениалов менее впечатляюще: американцы в возрасте от 25 до 40 лет владеют 21% жилплощади. Эта цифра незначительно снизилась за тот же период времени. Также дисперсия ещё более выражена для недвижимости с большой площадью.

В результате многие молодые потенциальные домовладельцы вынуждены арендовать жильё. За 12-месячный период, закончившийся в 1 кв 2024 года, рост количества арендного жилья опережал рост жилья, занятого собственниками. Из всех арендуемых квартир миллениалы занимают 36%, в то время как бэби-бумеры занимают 23%.

Сочетание растущей строительной активности, более низких процентных ставок и старения населения должно увеличить предложение жилья и повысить доступность недвижимости. Однако JP Morgan рекомендует молодым американцам наращивать капитал за счёт других активов, используя диверсифицированный портфель акций и облигаций.