ЦЕНЫ НА НОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ МОГУТ ВЫРАСТИ НА 10-15% УЖЕ В 2024 ГОДУ

Цены на рынке жилья Казахстана на протяжении прошлого года находились в стагнации. Однако с осени динамика стала демонстрировать небольшой подъем, завершив 2023 год небольшим ростом. После сокращения количества сделок с недвижимостью почти на четверть в 2022 году, по итогам прошлого года было зафиксировано снижение еще на 20%. Чтобы рассматривать первичный рынок жилья, нужно понимать, что его показатели напрямую связаны с динамикой строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов.

«Мы предполагали стагнацию, мы предполагали, что объемы строительства будут существенно снижаться. В текущем году объем строительства по-прежнему снижается, но тот отложенный эффект от малых объемов строительства покажет свое влияние в 2025 году. Соответственно, к этому времени казахстанцы почувствуют повышение цен, связанное с нехваткой строительства.

 Застройщики придержали ряд проектов из-за опасений относительно того, как сложится рынок строительства в будущем. В прошлом году в месяц 8-10 проектов стартовало по всему Казахстану. Это катастрофически мало, в этом году мы ждем стабилизации, но плоды пожинать будем все же в 2025 году», - считает президент ассоциации застройщиков Виктор Микрюков.

Экономист Эльдар Шамсутдинов при своих расчетах опирается на такие показатели, как индекс физического объема сданного в эксплуатацию жилья. Эти данные стагнацию на рынке строительства не подтверждают. Говоря о динамике продаж, Шамсутдинов, опираясь на данные Бюро национальной статистики за январь и февраль текущего года, утверждает, что рынок вновь пошел вверх как по инвестициям в сектор, так и по объемам жилья, и по сделкам.

«В целом по республике объем выполненных строительных работ на 12% больше год к году. Есть еще хороший показатель - индекс физического объема (ИФО) сданного в эксплуатацию жилья. Так вот, по стране он сейчас 96,6%, если говорить год к году. То есть на 3,4% меньше, чем в прошлом году, и это не такое значительное снижение, чтобы говорить о стагнации на рынке строительства. ИФО в Астане год к году 157%, то есть в полтора раза больше жилья ввели в эксплуатацию, чем в прошлом году. А в Алматы - 57%, скорее всего, опять будет спрос, то есть, существует вероятность, что он перекинется в регионы. Люди не будут селиться в Алматы, а будут приобретать жилье в Алматиснкой области, ближе к Талгару, где-то в этих местах.

 Пузыря на рынке жилья нет. Есть определенный перегрев, но это касается только крупных городов типа Алматы и Астаны. Причем в столице типичная коррупционная история, где объемы инвестиций в жилье общереспубликанские, вся страна туда инвестирует, при этом техусловие не позволяют. Поэтому там есть ограничения и так далее, но мы все равно видим очень крупный объем ввода жилья.

 В этом году рынок будет снова расти, потому что снова пришли инвестиции, поставили льготные программы, поэтому, я думаю, предложение будет появляться. Естественный спрос, за исключением госпрограмм, скорее всего, пришел в норму на уровень до ковида, и даже его превышает. А предложение, стимулированное госпрограммами, непредсказуемое, несмотря на то, что ориентир направлен на регионы», - уверен эксперт.

Директор Союза строителей в Астане Вячеслав Лазарев в своих оценках также сравнивает годичные показатели. Судя по цифрам, рынок жилья в этом году «оживает» - спрос увеличивается. Однако предложений все же будет меньше, чем раньше. Это означает только одно - цены на недвижимость в любом случае поползут вверх.

«За январь-февраль количество сделок составило около 61 тысячи по Казахстану. Это на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому мы можем смотреть, что, в принципе, несмотря на то, что в январе и феврале традиционно низкий спрос, мы видим, что спрос увеличивается. Спрос оживает, количество сделок будет расти. Что касается предложения, то в прошлом году было введено в эксплуатацию более 17 млн квадратных метров. В этом году мы прогнозируем около 12-13 млн квадратных метров. Потому что инженерная подготовка, инфраструктура, износ сетей и нежелание девелоперов входить в 2023 году в новые проекты повлекут за собой снижение темпов строительства. При уменьшенном предложении и высоком спросе, цена конечно же, будет расти. Особенно это будет чувствоваться в крупных городах - Алматы, Астане и конечно же в Шымкенте.

Есть цена, которая формируется по статистике, и реальная цена. Вот от той статистической цены были хорошие дисконты и стоимость просаживалась на 10-15%. Я думаю, что если отталкиваться от реальной цены, то уже к концу 2024 года мы увидим рост цен не менее чем на 15%, ввиду того, что предложение будет уменьшаться, а спрос вс равно будет расти», - прогнозирует эксперт.

Анонсированная президентом льготная ипотечная программа, ориентированная на малообеспеченных казахстанцев и молодежь в регионах, может стимулировать рынок строительства, однако ее влияние будет не таким заметным. Эксперт Института экономических исследований Бауыржан Темирбаев уверен, что динамика сделок в регионах покажет рост, однако все же без стрессовых изменений.

«Количество заключенных сделок в феврале составило 30 534, что ниже уровня января на 3,7%. Если мы посмотрим аналогичные периоды прошлых лет, мы увидим, что рынок недвижимости стагнирует. Всему объяснение - сворачивание госпрограмм. Также известно, что с 2021 года рынок был подогрет еще пенсионными деньгами, но все это свернулось, и теперь рынок стоит на месте.

Ипотечный спрос однозначно влияет на цены на рынке жилья. Даже если мы обратимся к статистике и посмотрим на такие показатели, как динамику ипотечного портфеля и индекс цен, то они демонстрируют схожую динамику. Но здесь есть одно «но» - обе программы имеют адресность и не несут массовый характер. Их влияние на рынок будет ограниченным», - уверен аналитик.

Эксперты уверены, что резкого роста цен на недвижимость в Казахстане не предвидится, но и снижения ожидать не стоит.

«У нас есть эффект храповика - когда цены растут вверх, но неохотно спускаются вниз. Дело в том, что наши продавцы готовы очень долго держать цену и не продавать, готовы держать недвижимость десятилетиями в ожидании хорошей цены, тем более, у них всегда есть такой инструмент как аренда, чтобы квартира не простаивала. Надо понимать, что недвижимость в Казахстане - главный инструмент инвестирования.

Цены могут снизиться только если недвижимости будет очень много, и они вынуждены будут конкурировать, даже независимо от картельных сговоров. То есть, им все равно нужен будет «кэш» и так далее.  

Сейчас снижения цен нет, есть псевдо-инструменты рассрочек и так далее, но застройщики все равно готовы держать цену. Либо спрос должен настолько сильно упасть, чтобы застройщики были вынуждены снижать цены, чтобы выловить того самого покупателя, который будет готов купить. Но этого не происходит, потому что спрос у нас бешеный», - считает эксперт в сфере недвижимости Эльдар Шамсутдинов.

Президент саморегулируемой Ассоциации застройщиков Казахстана Александр Пак подтверждает: ни новая льготная ипотека, ни даже продукт «Отау» от Отбасы банка не отразятся на общей картине стоимости квадратных метров в Казахстане.

«Экономические законы никто не отменял. Чтобы что-то резко повлияло на рост цен, на изменение рынка, качество рынка, необходимо, чтобы это новое заняло 25-30%.  Тут происходит то же самое, что и с программой 7-20-25 - она занимала от 4-5% рынка.

Что касается новой программы, то она займет еще меньший процент. На нее выделили Т300 млрд, за год будет выдано около 12 тысяч кредитов. Но в месяц в Казахстане совершается около 30 тысяч сделок, даже в депрессивных регионах по 1000-1200 сделок.

12 000 сделок в год, это по 1000 сделок в месяц. С учетом 20 регионов, по 50 сделок на регион - это даже не капля в море, они никак не повлияют ни на рост цен, ни на качество рынка. Тем более, там есть ограничения, - программа для молодежи и малоимущих. Эта программа займет всего 2,5%.

Не будет скачкообразных изменений цен. Застройщики в любом случае будут повышать цены после подорожания стройматериалов и так далее, за ними будет идти вторичный рынок. Но! Это привязка к инфляции, а этот год у нас, в целом, стабильный, поэтому не будет никакого резкого изменения стоимости квадратных метров жилья», -  констатирует Александр Пак.

Независимый финансовый аналитик Андрей Чеботарев, уверен, что планомерное охлаждение цен на недвижимость, которое демонстрировал рынок - верная позиция, которая позволила остановить спекулятивный и необоснованный рост цен после масштабных ипотек от государства и повышенного всплеска сделок из-за использования пенсионных накоплений казахстанцев.

«За последние четыре года цена на недвижимость выросла на 100%, то есть в два раза, но при этом за последний год «вторичка» даже снизилась в цене. В Казахстане планомерно охлаждали рынок жилья — и это правильная позиция, которая позволила добиться остановки роста цен. Новые льготные программы окажут ограниченное влияние на цены по двум причинам. Во-первых, аренда с последующим правом выкупа касается не рыночного жилья и на рынок оно попадет не скоро, только после окончания срока выплат. Во-вторых, из-за объема финансирования. За последний активный год программы 7-20-25 было освоено более Т500 млрд. Объемы двух новых программ Т200 млрд и Т300 млрд, они сопоставимы с прошлой программой. Но за это время и цены выросла, поэтому на рынок попадет не так много денег. Плюс, все-таки у новых программ более четкие целевые аудитории — регионы, социальное жилье.

Для резкого роста предпосылок нет. Но общий рост будет обеспечен все еще высоким спросом из-за низкой урбанизации и льготных программ. Плюс влияет общая инфляция на рынок первичного жилья, дорожают строительные материалы, которые Казахстан выпускает очень ограниченное количество. Вторичка будет более честным рынком, где сейчас правит бал покупатель», - резюмировал Андрей Чеботарев.

Серьезного снижения цен на рынке недвижимости вряд ли стоит ожидать.  Но планомерный рост на первичном рынке возможен - это связано и с инфляционными процессами, и с отсутствием большого количества свободных денег у застройщиков на новые проекты. Замедления этого сектора тем более не произойдет, так как ипотечная программа, анонсированная президентом и продукт «Отау» от Отбасы банка, должны поддержать рынок строительства и обеспечить платежеспособный спрос среди казахстанцев.