ЭХО КИТАЯ В АСТАНЕ

О проблемах китайских застройщиков сейчас говорят не только в КНР, и не только люди из сферы. Кризис в стране достиг таких масштабов, что его обсуждают на всех уровнях всех континентов. Если описать проблему в двух словах, то происходит следующее:

1. Во-первых, владение недвижимостью является основным видом накопления в Китае. Зажиточные люди покупают квартиры и тем самым делают себе состояние. Это наш спрос, и он – не натуральный, а инвестиционный. 
2. Второй фактор – это предложение. Строительство в Китае шло бешеным темпом, с лихвой перекрывая натуральный спрос. В результате появились пустые квартиры, дома и даже целые города-призраки. 
3. В-третьих, надо учитывать натуральный спрос. Он идёт от роста населения, его благосостояния и урбанизации. Точку перегиба, когда рост именно работающего взрослого населения в городах прекратился, люди не заметили. 
4. И в-четвертых – люди покупают квартиры, но даже не пытаются их сдавать. Это поразительное поведение оправдывается тем, что люди видят в квартирах сохранность актива, но не доходность. По аналогии со слитком золота, а не депозита. И жители КНР не пытались продавать свои квартиры, так как они были их накоплениями, и население ожидало дальнейшего роста цен.
5. В результате сейчас внезапно пришло понимание, что ценность квартиры зависит лишь от инвестиционного спроса, который подпитывался исключительно ростом цен. Люди не задумывались: а нужно ли Китаю жилье на 2 миллиарда человек? А кто будет жить в этом доме, который построили в пустом городе? Как только предложение квартир стало существенно выше спроса, цены наконец снизились. И тут население начало задавать неудобные вопросы. 

Теперь предлагаю взглянуть на рынок недвижимости в Астане. В 2002 году в Астане проживало почти 500 тысяч человек. С 2003 года включительно в Астане построили почти 35 млн квадратных метров жилья. Если щедро допустить, что в среднем на 1 человека приходится 20 квадратных метров, то за 20 лет в Астане построили достаточно жилья для более, чем 1,7 млн человек. Это в добавок к тому, что уже существовало в 2002 году, когда в Астане жило 500 тысяч.

Часть старых домов, конечно, сносится. Но существенная часть все же осталась, и я сделаю грубое и консервативное предположение, что половина жилья, построенного до 2002 года, больше не существует. Это значит, что сейчас квадратных метров уже хватает для того, чтобы в Астане проживало почти 2 миллиона человек. Население Астаны на 1 октября этого года составляло 1,4 миллиона. Еще 600 тысяч человек может заехать в столицу завтра и без проблем заселиться в свободные квартиры. Если предположить, что средняя площадь квартиры составляет 80 квм, то это означает около 150 тысяч пустых средних квартир. 

Такая ситуация поднимает вопросы спроса и предложения. Во-первых, зачем в Астане так много строят? То есть, зачем наращивается предложение? И во-вторых, кто покупает всю эту недвижимость? 

Количество застройщиков, объём стройки и то, что ввод жилой площади вырос на почти 50% за 10 месяцев 23 года, говорит о том, что строить квартиры – очень выгодно. В Астане, где до сих пор очень много пустырей, себестоимость квадратного метра достаточно невелика, и продавая каждый за 300–600 тысяч тенге, можно зарабатывать хорошую маржу. Очевидно, что предложение отвечает на спрос, хотя в последние годы, возможно, с излишней рьяностью. 

Вопрос спроса более сложный, и тут можно найти отголоски Китая, но с Казахстанскими спецификами. Во-первых, квартиры в Астане покупаются, но мало кто их сдаёт. Для 150 тысяч пустых квартир на Крыше лишь 7 тысяч объявлений об аренде. То есть население видит в недвижимости не доход, а сохранность средств. Что весьма странно, учитывая то, что стоимость квадратного метра в Астане выросла всего на 28% в тенге с мая 2014 года, что соответствует годовой доходности в 2,6%. Кто согласится на то, чтобы зарабатывать ничтожную тенговую доходность, когда простой депозит предлагает 10-15%?

Ответ, на мой взгляд, лежит в способах покупки этой недвижимости. Строительные компании принимают разные методы оплаты – есть и ипотеки, и рассрочки, партнёрства с банками. Но ключевой метод, отличающий недвижимость от депозита, лежит в возможности купить квартиру наличными. И я имею в виду не перевод средств на счет девелопера. Вы можете прийти к большинству застройщиков с сумкой наличных и купить любую квартиру. Вам не только не зададут вопросов, откуда у Вас эти деньги, так еще и дадут скидку за то, что вы покупаете квартиру сразу, а не в рассрочку. Попробуйте принести в банк пятьдесят миллионов тенге и положить их на депозит. К вам сразу придёт перечень вопросов от комплаенса, и будет хорошо, если счета не заморозят. 

Такое различие в подходе к комплаенс процедурам, на мой взгляд, является ключевым фактором спроса на недвижимость в нашей экономике, где очень много денег все еще оперирует в серую. Почему же проблема более острая в Астане, чем в других регионах, я оставлю для ваших домыслов. 

Попытки демотивировать наличный расчёт по сделкам с недвижимостью предпринимались не раз, но каждый раз проваливались. Тем не менее, переход на исключительно безналичные сделки – явно необходимый шаг в сторону более белой экономики. И когда мы наконец встанем на этот путь, можете быть уверены, на рынке пропадет огромная часть спроса.