РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: КРАТКОСРОЧНАЯ ВОЛАТИЛЬНОСТЬ И ДОЛГОСРОЧНАЯ ПЕРСПЕКТИВА

Изображение: freepik

В 2025 году глобальный рынок недвижимости сталкивается с беспрецедентной неопределённостью, вызванной экономическими и геополитическими сдвигами. Однако, несмотря на эти вызовы, рынок демонстрирует устойчивость, а прогнозы остаются в целом позитивными для тех, кто готов к гибкости и быстрой адаптации. Как подчёркивается в глобальном прогнозе Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), инвесторы и девелоперы могут извлечь выгоду из низких рисков и возможностей для инвестирования, особенно в секторах с ограниченным предложением, таких как центры обработки данных. Для корпоративных арендаторов приоритетом станет оптимизация затрат и поиск гибких решений. В целом, успех будет зависеть от способности участников рынка понимать нюансы и действовать с убеждённостью в долгосрочной перспективе, не отвлекаясь на краткосрочную волатильность.

Первое полугодие 2025 года оказалось более непредсказуемым и неспокойным, чем кто-либо предполагал, несмотря на ожидания повышенной неопределённости в начале года. Изменения в торговой и тарифной политике США доминировали в глобальной экономической и геополитической повестке дня, в то время как регуляторная, фискальная и налоговая политика также стремительно менялись. Кроме того, по всему миру сохраняются продолжающиеся и потенциальные конфликты. Несмотря на это, рынки недвижимости оказались устойчивыми, хотя и с разнообразными воздействиями и последствиями в разных географических регионах, рынках и типах активов.

Неопределённость, связанная с торговлей, затронула почти каждую страну мира и многие сектора мировой экономики, продолжают авторы прогноза. С перспективой взаимных тарифов, потенциалом затяжных переговоров по торговым соглашениям и угрозой юридических претензий к торговой политике, волатильность вряд ли утихнет в ближайшее время. В результате эксперты ожидают три основных фактора изменений для сектора недвижимости в оставшуюся часть этого года:

〶 Повышенная неопределённость не исчезнет в ближайшее время

〶 Экономический рост, вероятно, будет слабее, чем предполагалось ранее, — но не повсеместно

〶 Высокие цены на строительство сохранятся, а инфляция, вероятно, будет более волатильной, чем ожидалось

Мы по-прежнему считаем, что до конца 2025 года будет предостаточно возможностей для участников рынка недвижимости, способных понять детали и нюансы на уровне рынка, активов и площадей, а также светские тенденции. В условиях повышенной неопределённости всё более важным будет сохранение гибкости, ловкости и избирательности. Иными словами, те компании, которые смогут избежать чрезмерного отвлечения на волатильность и шумы и смогут действовать убеждённо в среднесрочной перспективе, вероятно, преуспеют, — отмечают авторы отчёта.

Последствия для недвижимости

Что эти факторы означают для недвижимости? Во-первых, если считать, что экономическая и геополитическая неопределённость, вероятно, останется необычайно высокой в обозримом будущем, то следует признать, что переждать её не получится. Участники рынка недвижимости должны адаптировать свои процессы принятия решений в этой динамичной и непредсказуемой среде, поскольку события по аренде будут продолжаться, портфели и площади нужно будет обновлять для удовлетворения меняющихся потребностей предприятий, и капитал нужно будет развёртывать.

Мы уже видели последствия этой волатильности за последний квартал: некоторые компании приостанавливали принятие решений, замедляли инвестиции или отменяли планы, сталкиваясь с меняющимися затратами и проблемами цепочек поставок. Но этот фокус на краткосрочных реакциях не отражает всей картины. Крупные логистические и дистрибьюторские компании продолжают заключать крупные сделки на нескольких рынках, поскольку их клиенты полагаются на них в вопросах поддержки цепочек поставок.

Например, во втором квартале Panattoni сдала в аренду 885 000 квадратных футов GXO Logistics в Великобритании; LXP Industrial сдала в аренду 1,1 миллиона квадратных футов глобальному поставщику логистических услуг в Гринвилле, Южная Каролина; а BroadRange Logistics заранее сдала в аренду 309 000 квадратных футов в Атланте. Требования к производственным мощностям также растут в некоторых местах. Более того, многие сектора имеют ограниченное воздействие на текущие торговые и тарифные вызовы и извлекают выгоду из других тенденций. Рост оборонных расходов предоставляет возможности для расширения в Европе, и в Германии в частности. Жилые рынки выигрывают от растущей базы активов, высокого спроса инвесторов и потребностей растущего и стареющего городского населения. А предложение центров обработки данных не поспевает за спросом.

Во-вторых, менее предсказуемая среда роста и инфляции означает больший фокус на оптимизации затрат. Согласно опросу арендаторов Pulse Survey, 40% респондентов в США предприняли меры для укрепления своей деловой позиции, от сокращения найма до корректировки цепочек поставок и приостановки транзакций. Для Азиатско-Тихоокеанского региона и региона Европы, Ближнего Востока и Африки эти цифры составляют 54% и 57% респондентов соответственно.

Хотя некоторые офисные арендаторы предпочитают отложить требования к площадям, это далеко не универсально. Мы ожидаем, что глобальные объёмы аренды в 2025 году будут выше, чем в прошлом году, с устойчивым спросом на многих рынках центральных деловых районов. Например, KPMG заключила сделку во Франкфурте в первой половине года по переезду из аэропорта в центр города, в рамках мегасделки, которая обеспечила 33 000 квадратных метров элитных офисных площадей.

В-третьих, это означает возросшее стремление к гибкости и адаптивности. Компании стремятся быть более ловкими и снизить риски долгосрочных решений по площадям и капитальным затратам. Использование гибких офисных пространств на офисном рынке, хотя и остаётся небольшим, растёт, с растущим спросом на решения по управляемым пространствам, а также большим интересом к гибким решениям по аренде в офисном и промышленном секторах. Компании, разумно, платят, чтобы сохранить свои будущие варианты открытыми. Для промышленного рынка гибкость является ключевой для организаций, более подверженных краткосрочным сбоям. Чтобы справиться с неопределённостью в отношении тарифов, поставок и цепочек поставок, некоторые компании искали краткосрочные избыточные площади (например, предоставляемые 3PL), некоторые перенаправляли поставки в свободные торговые зоны или на таможенные склады, а другие продлевали краткосрочную аренду.

Сектор недвижимости хорошо подготовлен к вызовам, которые представляет этот год. Стоимость недвижимости значительно скорректировалась за последние несколько лет, что означает низкий риск дальнейшей переоценки: недвижимость имеет хорошую цену, и риск дополнительных снижений скромен на большинстве крупных рынков. Риск со стороны предложения также ограничен. В начале предыдущих периодов повышенной неопределённости объём строящихся объектов был большим. На этот раз объём строящихся объектов сокращается, по крайней мере, в Северной Америке и регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, что означает очень низкий риск переизбытка предложения или избытка новых площадей, выходящих на рынок, простаивающих и снижающих арендную плату.

Хотя этот недостаток предложения является позитивным для инвесторов, он создаёт риск для арендаторов, которым необходимо опередить рынок в планировании портфеля и аренды, учитывая недостаток подходящих будущих площадей. В Азиатско-Тихоокеанском регионе больший объём строящихся объектов соответствует спросу на новые площади на многих рынках. Что касается спроса в более широком смысле, риск не является ни острым, ни концентрированным, при этом большинство секторов недвижимости имеют ограниченное прямое рисковое воздействие на сбои в торговле, помимо косвенных экономических эффектов. Некоторые сектора, такие как жилая недвижимость, должны быть в основном иммунными, а другие, которые более подвержены влиянию, такие как логистика, также увидят выгоду и возможности. Наконец, поскольку стоимость заёмных средств продолжает снижаться, это обеспечит ещё одну опору для сектора недвижимости.

Пересмотр прогнозов на этот год

В январе аналитики озвучили пять прогнозов на год. Эксперты считают, что они остаются в целом верными, хотя и более нюансированными с точки зрения того, как будут развиваться.

1. Дефицит предложения усугубится для востребованных секторов по всем типам недвижимости в 2025 году

Снижение объёма нового предложения затронет почти все секторы коммерческой недвижимости в Северной Америке и Европе. Объём строящихся объектов, если что, ещё больше сократился по мере развития года из-за нескольких факторов. Во-первых, неопределённость, связанная с торговлей и экономикой, заставила некоторые компании приостановить решения о развитии или сократить капитальные затраты. Во-вторых, увеличились затраты на строительство и возрос инфляционный риск, что ставит под сомнение доступность маржинальных проектов. В-третьих, по крайней мере в США, стоимость заёмных средств не снизилась так быстро, как ожидалось в начале года, что означает более высокую, чем планировалось, стоимость заёмных средств.

Центры обработки данных продолжают ломать эту тенденцию, с критическим дефицитом предложения на многих рынках по всему миру, поскольку чрезвычайно высокий спрос превышает даже устойчивый рост предложения.

В первом полугодии наблюдались значительные инвестиции: мега-центр обработки данных Blackstone стоимостью 10 миллиардов фунтов стерлингов на северо-востоке Англии получил зелёный свет от британских планировщиков, и ожидается, что строительство начнётся позднее в этом году. Universities Superannuation Scheme, крупнейший пенсионный фонд Великобритании, обязался инвестировать до 250 миллионов фунтов стерлингов в этот проект. В Соединённых Штатах JLL Capital Markets организовала более $1,2 миллиарда в финансирование строительства для поддержки продолжения расширения центра обработки данных The BlackChamber Group в Северной Виргинии, крупнейшего в мире рынка центров обработки данных. Средства будут направлены на развитие четырёх гипермасштабных корпусов с полной инфраструктурой, совместно разработанных для обеспечения более 740 мегаватт мощности.

2. Для инвесторов преимущество первого хода может достичь пика в 2025 году

Согласно исследованиям JLL, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют долгую историю превосходства по доходности и добавления стабильности и диверсификации в общие инвестиционные портфели. Некоторые из самых высоких пятилетних доходностей за последний цикл были достигнуты благодаря инвестициям, осуществлённым сразу после мирового финансового кризиса. В начале этого года аналитики заявляли, что инвесторы, развёртывающие капитал в 2025 году, вероятно, увидят преимущество первого хода с точки зрения доходности, которое будет уменьшаться по мере созревания цикла. Цикл теперь вряд ли созреет так быстро, как ожидалось, что означает, что окно для максимальной доходности, вероятно, будет открыто дольше, чем ранее предполагали экперты. Увеличение неопределённости дало инвесторам повод для паузы, но не на неопределённый срок: капитал нужно будет развёртывать, и возможности будут продолжать появляться. Долговая ситуация будет становиться всё более благоприятной для заимствований. Процентные ставки были снижены в Европе и Австралии, и хотя Федеральная резервная система США приостановила смягчение политики, следующие несколько движений ставок по-прежнему прогнозируются вниз. Кроме того, кредитные рынки остаются открытыми, при этом банки конкурируют с долговыми фондами, что приводит к сжатию спредов одновременно с ослаблением стандартов кредитования.

Мы ожидаем более затяжной подъём, при этом лучшее время для инвестиций — этот и следующий годы. Рынок офисной недвижимости Токио получил раннюю выгоду: иностранные инвесторы воспользовались низкими затратами на заимствования, сильным ростом арендной платы и минимальными показателями вакантных площадей. Согласно нашему опросу, инвестиции в недвижимость в Японии впервые превысили 2 триллиона иен в первом квартале 2025 года, что на 23% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Некоторые рынки уже нагреваются.

3. Растущая корпоративная уверенность в требованиях к портфелю ускорит принятие решений

Тенденция к увеличению присутствия в офисе сталкивается с желанием усиленного контроля над расходами. Фирмы, обязывающие своих сотрудников находиться в офисе больше дней в неделю, вынуждены сопоставлять это с бюджетами на помещения и, в некоторых случаях, нежеланием брать на себя капитальные затраты, если их можно отложить.

Согласно недавнему опросу, 34% корпоративных клиентов JLL в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки приостановили сделки, а 23% отложили подписание контрактов. Однако в Азии только 20% приостановили сделки. А в США уверенность остаётся более высокой; только 6% клиентов приостановили сделки. Более крупный внутренний рынок США и позитивные изменения в политике, компенсирующие неопределённость, связанную с торговлей, позволили многим американским корпорациям хорошо придерживаться своих первоначальных планов на год. В других частях мира краткосрочный фокус на оптимизации портфеля и преобразовании пространств в пригодные для работы не исчез, но, по крайней мере, пока повышенная геополитическая и деловая неопределённость придала особое значение гибкости. Некоторые фирмы ищут гибкость и адаптивность и готовы платить, чтобы сохранить свои возможности открытыми.

4. Решение проблем с затратами и энергетической безопасностью будет стимулировать усилия по декарбонизации

В январе аналитики JLL подчёркивали растущее желание, чтобы инвестиции в декарбонизацию окупались за счёт снижения эксплуатационных расходов и повышения энергетической безопасности. Концепция декарбонизации трансформируется из чисто экологического соображения в критически важный компонент операционного управления и управления рисками. Поскольку расходы и приоритезация затрат в этом году вышли на первый план, инвестиции, которые имеют смысл по нескольким критериям, будут наивысшим приоритетом и наиболее важными для внедрения.

Как мы отмечали в начале года, приоритетом организаций на 2025 год должны стать комплексные энергетические аудиты и технико-экономические обоснования для выявления возможностей модернизации с наибольшим потенциалом окупаемости, а затем их практическое внедрение. Они будут служить как цели финансового директора по сокращению операционных расходов, так и цели совета директоров по достижению климатических целей на пути к нулевому выбросу.

5. Множество сходящихся факторов будет стимулировать действия по снижению риска устаревания

Прогноз в начале этого года касался масштабов риска устаревания и инвестиций, необходимых для его снижения. Учитывая от 322 до 425 миллионов квадратных метров существующих офисных помещений на 66 ключевых рынках, которые требуют значительных инвестиций, снижение риска устаревания будет многолетним, если не многодесятилетним, усилием, подчёркивают авторы отчёта. Краткосрочное влияние повышенной неопределённости и менее предсказуемого прогноза затрат и доходов является неоднозначным. Более высокие затраты на отделку и строительство могут задержать переезд из старых помещений, но возросшее стремление к экономии операционных затрат может означать полный отказ от старых помещений.

На практике мы ожидаем, что доля продлений аренды будет продолжать расти, учитывая растущие затраты и ограниченное предложение в Северной Америке и регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. Но при более ограниченном новом строительстве в этих регионах, ремонт и перепозиционирование хорошо расположенных помещений будет всё более важным для заполнения дефицита предложения. Технологии также становятся ключевым определяющим фактором привлекательности здания, поскольку компании изучают, как интегрировать искусственный интеллект в управление зданиями и планирование портфеля.

Риск, устойчивость и ловкость будут ключевыми темами во втором полугодии 2025 года

Три темы, которые аналитикиJLL выделили в начале года, были: Восстановление, Риск и Устойчивость. Для второго полугодия эксперты слегка обновили их до: Риск, Устойчивость и Ловкость.

Мы считаем, что оставшаяся часть года будет по-прежнему характеризоваться геополитическим и экономическим риском. Участникам рынка недвижимости необходимо адаптировать свои процессы принятия решений в этой среде. Они делают это, исходя из начальной позиции устойчивости: риск оценки низок, риск со стороны предложения низок, риск со стороны спроса ограничен, а стоимость кредитов снижается. Сосредоточение внимания на гибкости, ловкости и вариативности поможет нам пройти через фазу восстановления.

Результаты будут различаться по географическим регионам и типам недвижимости, а в некоторых случаях будут отличаться на уровне субрынков и подсекторов, отметили аналитики. Сильные фундаментальные показатели и стабильные или улучшающиеся условия для лучших помещений и мест во многих крупных рынках предоставят значительные возможности для инвесторов и девелоперов. Те же условия могут потребовать более проактивного планирования со стороны корпоративных арендаторов, но ожидается, что тенденции к переходу к качеству и оптимизации портфеля сохранятся. Те, кто понимает весьма нюансированную динамику рынка и способен использовать преимущество первого хода, смогут получить выгоду и создать ценность в следующем цикле недвижимости.