НАЛИЧИЕ ПРИЗНАКОВ ПУЗЫРЯ: AERC О ЦЕНАХ НА ЖИЛЬЁ

Изображение: Alexander Lesnitsky/Pixabay

С 2023 года в Казахстане наблюдается некоторое охлаждение на рынке первичного жилья. Об этом пишут аналитики Центра  исследований прикладной экономики AERC. Тем не менее, в  сравнении с 2010 годом темпы роста цен на жильё опережали темпы роста цен на потребительские товары и темпы роста цен в строительстве, что может свидетельствовать о наличии признаков пузыря, отметили исследователи в обзоре динамики цен на первичное жильё за период 2013-2023 гг.

Платежеспособный спрос поддерживался за счёт государственных программ ипотечного льготного кредитования, так как в отсутствие этих программ рост реальных денежных доходов населения был слабым – недостаточным, чтобы объяснить опережающий рост цен на новое жильё в Казахстане, отмечают авторы исследования.

Разговоры о появлении пузыря на рынке недвижимости с завидным постоянством появляются в заголовках тех или иных деловых газет в разных странах. В Казахстане о пузыре на рынке недвижимости особенно активно заговорили в 2021–2022 гг. Но вот уже завершился 2023 год, а «схлопывания» пузыря в виде драматического падения цен на недвижимость не случилось. Тут возникает вопрос: когда ждать «остановку музыки» и ждать ли её вообще? — задумались эксперты AERC.

По данным на 31 декабря 2023 года сайта Krisha.kz, по Казахстану предлагаются к покупке 631 новостроек с заявленным сроком сдачи в 1 кв. 2023 года и позднее, что меньше, чем в ноябре (651).  наибольшее число объявлений новостроек по-прежнему, по городам Астана и Алматы.

В номинальном выражении цена квадратного метра нового жилья в Казахстане после просадки в 2008–2009 гг. имела положительную динамику за исключением разве что некоторого снижения в 2016 г. По итогу 2023 г. цена квадратного метра нового жилья составила ₸494,9 тыс. Для сравнения, по итогу 2010 г. квадратный метр нового жилья стоил ₸143,9 тыс. Получается, что за 13 лет стоимость нового жилья выросла в 3,4 раза.

Для сравнения, авторы обзора приводят динамику цен на потребительские товары. Они, как оказалось, за тот же период выросли в 2,9 раза. В свою очередь цены в строительстве и вовсе показали рост только на 62%. Таким образом, подорожание недвижимости опередило и рост цен на строительство, и даже на потребительские товары.

Изменение цен продажи нового жилья, потребительских цен и цен в строительстве к концу 2010 г., в % (конец 2010 г. = 100%)

Источник: AERC по данным БНС АСПиР РК

Значит ли такой опережающий рост цен на рынке нового жилья однозначно наличие пузыря? Блайндер писал, что пузырь — это большое и длительное отклонение цены какого-либо актива, такого, как, например, акции, облигации или недвижимость, от его фундаментальной стоимости. И в таком определении, если сравнивать рост ИПЦ и рост стоимости нового жилья, то можно сделать вывод о наличии признаков «вздутия» рынка первичной надвижимости, ведь цены на новое жилье в Казахстане опередили рост ИПЦ за период 2010–2023 гг. — отметили аналитики AERC.

Для полноты картины исследователи также рассмотрели соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако жильё — это актив и тем самым отличается от обычных товаров. Как пишут эксперты, различные активы измеряются как переменные запаса, то есть не за интервал времени, а на момент времени: в кошельке потребителя в каждый момент времени есть определённая сумма денег, на рынке продажи жилья в текущий момент выставлено определённое число квартир. Это означает, что предложение активов в каждый момент времени совершенно неэластично: объём предложения задан на конкретный момент и не зависит от цены. Цена актива в большей степени определяется спросом на актив.

На конец 2023 г. численность населения по отношению к концу 2010 г. выросла только на 22% с 16,2 млн чел. до 19,77 млн чел. А ввод в эксплуатацию жилых зданий вырос в 2,4 раза: с 6,4 млн кв. метров до 17,5 млн кв. метров. Получается, что рост спроса нельзя объяснить в Казахстане опережающими темпами роста населения.

ИФО общей площади введённых в эксплуатацию жилых зданий (2010=100)

Источник: AERC по данным БНС АСПиР РК

Как пишут аналитики Центра, спрос должен быть подкреплён материально, чтобы сформировать пузырь. Иными словами, у экономических агентов должны быть средства для приобретения недвижимости. Но в Казахстане, несмотря на то, что номинальные денежные доходы росли довольно быстро, реальные денежные доходы (с учётом инфляции) росли гораздо медленнее. Между тем, спрос на жильё связан во многом с ожиданием получения явных или неявных доходов, к примеру, перепродать дороже или сэкономить на арендной плате.

По словам Блайндера, оптимистичные ожидания и были причиной резкого роста спроса на жилье в 2000-2007 гг.: «вера в то, что цены на жильё неизбежно растут из года в год, распространилась как эпидемия и стала частью общепринятой мудрости. Считалось, что нельзя проиграть, инвестируя в дома, которые будут расти в цене на 10% ежегодно». Роберт Шиллер назвал резкий рост спроса на актив, подкрепленный такой необоснованной уверенностью в будущем, иррациональным оптимизмом.

Среднедушевые номинальные и реальные денежные доходы населения в Казахстане, в тенге

Источник: AERC по данным БНС АСПиР РК

Сдержанная динамика реальных доходов населения должна сдерживать цены на рынке жилья. Так бы оно и было, если бы недвижимость приобреталась сразу за 100%–ную оплату, отмечают исследователи. Однако для обеспечения доступности жилья стали популярны ипотеки с довольно низким уровнем первоначального взноса — менее 30%. В Казахстане даже после кризиса продолжали практиковаться ипотечные займы с первоначальным взносом 20–30%. И вдобавок, с 2018 г. появились программы льготного ипотечного кредитования, в частности «7–20–25», в рамках которой первоначальный взнос был закреплён до 20%, а процентная ставка для населения устанавливалась ниже среднерыночной — на уровне 7% годовых. Такая ситуация дополнительно поддерживала спрос населения на жильё.

Этим можно объяснить опережающий рост спроса за период 2010–2023 гг. даже в условиях довольно медленно растущих реальных денежных доходов населения. Но следует отметить, что с 2023 года цены на первичное жильё замедлили рост, отражая некоторое охлаждение рынка. Так, согласно данным БНС АСПиР РК, в декабре 2023 года в Казахстане цены на новое жильё выросли на 3,4% по сравнению с декабрём 2022 года. Для сравнения, в декабре 2022 г. рост цен на жильё составлял 15,6% (г/г). Аналогичное охлаждение наблюдается с октября 2023 г. и по данным сайта Krisha.kz.

Так, по данным ресурса на 31 декабря 2023 года, ситуация на рынке нового жилья остаётся практически неизменной с октября 2023 года. Количество объявлений о новостройках (с заявленным сроком сдачи с 1 кв. 2023 года и позднее) на 31 декабря на платформе составило 631 против 651 месяцем ранее – за месяц на сайте количество объявлений о новостройках сократилось на 20 единиц. Наибольшее сокращение объявлений наблюдается в Алматы – 151 объявлений против 161. Одна из причин — часть ЖК уже были полностью сданы в эксплуатацию и распроданы. Также ранее THE TENGE сообщал, что в столице восемь стройкомпаний лишили лицензий.

Наиболее существенные колебания в цене были отмечены в Павлодаре — цены на новое жильё подешевели почти на ₸35 тысяч по сравнению с предыдущем месяцем. В то же время в Алматы — стоимость нового жилья в декабре 2023 года сократилась почти на ₸5 тыс., в Шымкенте же наоборот стоимость нового жилья выросла на ₸10 266 по сравнению с предыдущим месяцем. В остальных регионах стоимость нового жилья за квадратный метр в течение одного месяца практически не менялась.

Стоимость кв. метра в объявлениях новостроек Казахстана по данным сайта Krisha.kz (данные на 30 октября, 30 ноября, 31 декабря 2023 года), в разрезе городов /регионов, тенге за кв. метр

Источник: AERC по данных krisha.kz

AERC отмечает, что представленные на обозначенном сайте данные могут не соответствовать требованиям репрезентативности выборки. Также текущее исследование не преследует цели дать альтернативные официальной статистике данные и не является инвестиционной рекомендацией.