АКЦИИ ИЛИ КВАРТИРА?

Купить квартиру и сдавать её в аренду — полюбившийся многими казахстанцами вид инвестирования своих средств. А что, если взять сумму на покупку квартиры и вложить её в ценные бумаги мировых компаний? Аналитики Freedom Broker на примере исторической (за последние 15 лет) оценки сравнили, какие результаты принесли разные активы.

За бенчмарк рынка недвижимости аналитики взяли среднюю стоимость квадратного метра жилья в Алматы. На 31 июля 2024 года она составила $1503. В январе 2010 года — $1601. В других регионах Казахстана цены ниже, но динамика изменений за тот же период примерно одинакова. Ниже приведены результаты инвестирования не только по стоимости жилья, но и по стоимости аренды, если предположить, что квартиру сдавали и получали пассивный доход. Источники данных — krisha.kz и stat.gov.kz.

Ориентир для фондового рынка — самые популярные биржевые индексы США: S&P 500 и NASDAQ 100. По казахстанскому рынку — индекс KASE.

Изменения цен жилья и акций с января 2010 года по август 2024-го

Источник: Freedom Broker

NASDAQ 100 оказался безусловным лидером. Это связано с тем, что в этом индексе большая концентрация технологических и биотехнологических бумаг, которые считаются «акциями роста». Среди компаний представлены Apple, Tesla, Nvidia, Meta и другие гиганты, которые за последние годы выросли на сотни процентов.

S&P 500 также показал впечатляющую динамику. В нём кроме известных гигантов из NASDAQ, есть множество других интересных компаний.

Индекс KASE прибавил 200%. При этом аналитики обращают внимание на то, что акции в его составе торгуются в тенге, поэтому рост их стоимости во многом нивелирован девальвациями национальной валюты. Капитал в тенге вырос почти втрое, однако в долларах индекс снизился на 6,5%. На графике показан именно долларовый индекс KASE для равнозначного сравнения с другими активами.

Стоимость недвижимости в долларах в итоговом значении практически не изменилась. Аналитики отметили, что с 2009 года на рынке наблюдался стабильный растущий тренд. В октябре 2014-го стоимость «квадрата» в Алматы доходила до $1971. Однако после ситуация сменилась затяжным спадом до 2018 года, когда цена за кв. м. опустилась до $931.

Нормализованное значение (Z-score)

Нагляднее разница видна на шкале стандартизированных значений, когда индексы и цены приведены к средней «Z-оценке». Ноль на шкале указывает точное среднее значение для каждого показателя, а каждое значение выше или ниже нуля — число стандартных отклонений от среднего.

Z-оценка для цены квартиры в Алматы составила около 0,13. Получается, текущая цена недвижимости близка к среднему значению. Это означает, что недвижимость сейчас оценивается примерно на уровне исторической цены и не испытывает значительных отклонений.

Z-оценка индекса Nasdaq 100: текущий уровень на 2,043 стандартных отклонения выше среднего значения. Стабильный и значительный рост стоимости индекса.

Z-оценка S&P 500: 2,16 также указывает на то, что текущая цена S&P 500 намного выше среднего. Это может свидетельствовать о том, что рынок S&P 500 переживает аналогичный рост, что и Nasdaq.

Z-оценка индекса KASE: 1,75 указывает на то, что текущий уровень KASE выше среднего значения. Рост есть, но не чрезмерно экстремальный.

Источник: Freedom Broker

Что это значит в деньгах?

Если за сумму инвестиций взять стоимость квартиры 45 м² в Алматы, которая в 2010 году составляла примерно $72 000, получается, что к 2018 году вложения просели бы в долларах до $42 000. Потери могли составить $30 000. Однако благодаря дальнейшему восстановлению рынка цены снова выросли, и к августу 2024 года те же 45 м² подорожали до $66 000. Итоговая потеря, по оценкам аналитиков, составила около $6000 за 15 лет.

Тем не менее, если учесть, что квартиру можно сдавать в аренду, то потенциальный инвестор мог нивелировать потери. Средняя месячная ставка аренды, по данным Бюро национальной статистики, выросла с ₸2048 в 2012 году до ₸5202 за 1 м² в 2024 году (с $13,9 до $11,3). Так как данных по арендной ставке за 2010-2011 годы нет, аналитики теоретически предположили, что ставка за тот период была равна ставке 2012 года. В итоге за 15 лет, арендодатель при идеальном сценарии получит $1865 за каждый квадрат своей квартиры или $83 944 всего.

Но в большинстве случаев такого идеального и стабильного арендатора найти сложно, отметили авторы исследования. Также необходимо учесть стоимость ремонта, амортизацию недвижимости и налоги. Поэтому итоговая сумма доходов может сократиться на 15-30%.

В целом, доходность квартиры при текущей цене в $66000 и месячной ставке аренды в $508 ($11,3 x 45 м²) равна 9,2% годовых.

Если же $72 000, потраченные на покупку квартиры, вложить в широкие индексы фондового рынка США и Казахстана, результаты могли бы быть такими:

〶 Индекс S&P 500 вырос с 2010 года на 378%. Вложенные $72 000 превратились бы в $344 160.

〶 Индекс NASDAQ вырос за 15 лет на 624%. Инвестированная сумма увеличилась бы до $521 280.

〶 Индекс KASE прибавил 200% в тенге с 2010 года. Однако, в долларах индекс снизился на 6,5% без учёта дивидендов.

Как видно из результатов, вложения в широкий рынок акций США могли приумножить капитал инвестора в несколько раз. Другими словами, на прибыль можно было бы сегодня купить ещё несколько квартир или домов. Казахстанский рынок тоже принёс бы плоды, однако тут сработал валютный риск. Тем не менее, отдельные акции казахстанских компаний могли принести ощутимый доход.

Сколько можно было заработать на отдельных акциях?

Биржевые индексы предполагают распределение денег по разнообразной выборке активов. Индексы рассчитываются по акциям сотен компаний из разных секторов и индустрий экономики. Это помогает снизить риски однонаправленных инвестиций, когда одна компания может обанкротиться, и её акции упадут до нуля. Но, с другой стороны, так сокращается и потенциальная выгода. Чаще всего, если индекс вырастает за день на 3-4%, отдельные акции в его составе могут прибавить, например, 7-8% или даже больше. Нельзя забывать и о рисках. При падении широкий индекс обычно снижается намного меньше, чем отдельные акции в его составе.

Какую доходность получили бы инвесторы от бумаг некоторых популярных корпораций, если бы вложили всё те же $72 000 в 2010 году?

Акции США

Источник: Freedom Broker

Казахстанские акции

Источник: Freedom Broker

Эту небольшую выборку компаний нельзя считать репрезентативной для всего рынка в целом. В каждом периоде всегда есть сотни растущих, но также и сотни падающих в цене акций. С 2009 года на биржах сложились подходящие условия для роста большинства ценных бумаг. Но это не исключает факта, что одновременно было множество случаев, когда покупка и удержание акций могли принести большие убытки.

Преимущества и недостатки инвестиций

Плюсы вложений в недвижимость    

〶 Решает вопрос с жильём

〶 Можно сдать в аренду и получать доход

〶 Можно передать по наследству

〶 Иногда можно оборудовать под бизнес

〶 Относительная стабильность цен; возможен рост стоимости

〶 Некоторые страны дают льготы владельцам недвижимости

Минусы вложений в недвижимость

〶 Траты на ремонт, страховку, коммунальные услуги, налоги и прочее; большие платежи по ипотеке, если квартира ещё не выкуплена

〶 Долго и сложно покупать/продавать

〶 Есть риски пожара/затопления/других форс-мажоров

〶 Вероятно падение стоимости

Плюсы вложений в фондовый рынок

〶 Потенциал высокой прибыли

〶 Стабильный рост индексов и многих акций на длинной дистанции

〶 Тысячи инструментов и стратегий для заработка

〶 Есть пассивный подход «купил и держи» + дивиденды и купоны

〶 Большинство акций можно купить/продать моментально

〶 Можно начать с небольшой суммы и вкладывать регулярно

Минусы вложений в фондовый рынок

〶 Много рисков: рыночные, валютные, геополитические, риски процентных ставок и прочие

〶 Для активного трейдинга нужно многое знать и уметь, что сложно и требует много времени

〶 Стресс и эмоциональное напряжение, если торговля активная и много убыточных сделок

〶 Комиссии и налоги

〶 Есть риск столкнуться с мошенничеством

Выводы

Конечно, владеть квартирой может быть выгодно по многим причинам. Вдобавок сдача в аренду может приносить регулярные денежные потоки. За 15 лет при идеальном сценарии можно было бы заработать арендой ещё на одну квартиру в Алматы. Однако, есть смысл рассмотреть и альтернативные инструменты инвестирования, которые со временем также могут помочь с приобретением недвижимости.

С другой стороны, всегда нужно помнить, что прошлые рыночные результаты не гарантируют доходности в будущем. С 2009 года на биржах сложились уникальные условия. Мировые центробанки во главе с ФРС США снизили базовые ставки до 0% и вливали в экономику сотни миллиардов долларов. Граждане западных стран в период пандемии COVID-19 даже получили бесплатные «вертолётные» деньги. При этом карантин стал стимулом для развития онлайн-инвестиций. Всё это способствовало росту стоимости акций. Не факт, что такое повторится в ближайшем будущем. На фондовом рынке бывают и кризисные периоды, когда всё падает на десятки процентов, а некоторые крупнейшие компании даже оказываются на грани банкротства. Кроме того, если выбирать отдельные акции, а не распределять вложения, всегда есть риск ошибиться с выбором компании и потерять капитал.

Высокая доходность и риск потерь всегда связаны. Каждый инвестор лично отвечает за выбор инструментов. Даже решение отдать деньги в доверительное управление — это личное предпочтение инвестора. Нужно понимать, что убытки можно понести, даже когда инвестициями управляют профессиональные финансовые менеджеры.

Авторы исследования Айбиби Куан и Дмитрий Шуховцев.

THE TENGE напоминает, что данный материал не является инвестиционной рекомендацией, и представляет собой только обзор исторических данных.