ОБЗОР СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ КАЗАХСТАНА: «КОСТЫЛЬ» ДЛЯ ЭКОНОМИКИ

Изображение: Alexander Lesnitsky/Pixabay

Сектор строительства является важной отраслью экономики страны. Долгие годы двухзначные значения прироста обеспечивали основной рост экономики, и 2023 год не стал исключением. В то время как, рост ВВП составил 5,1%, рост в сфере строительства составил 13,3%. Несмотря на то, что доля в ВВП составляет 5,6%, данный сектор оказывает мультипликативный эффект на всю экономику, стимулируя смежные отрасли: обрабатывающую промышленность, торговлю, транспортно-логистическую сферу и другие отрасли. Помимо этого, сфера строительства обеспечивает рабочими местами более 600 тыс. человек, что больше чем показатели в секторах торговли, сельского хозяйства и образовании.

Долгие годы отрасль накачивалась бюджетными средствами, стимулируя спрос у населения различными льготными государственными жилищными программами. Подобные фискальные стимулы стимулируют рост строительного рынка и экономики в целом, однако, подобная тенденция привела к вытеснению рыночных ипотечных программ банков. На сегодня строительный сегмент в состоянии сильной зависимости от государственных вливаний, а именно от финансирования различных ипотечных программ.

Строительный сектор претерпел несколько стадий развития. В период с 2000 по 2007 годы широкие фискальные стимулы наряду с активным кредитованием со стороны банков привели к надуванию «пузыря», который имел последствия во время мирового финансового кризиса. После этого на протяжении нескольких лет наблюдалась стагнация отрасли. Площадь введённых в эксплуатацию жилых зданий не превышала 6,5 млн м². 2016-2021 годы за счёт новых бюджетных программ мы наблюдали активный рост отрасли. В 2018 году стартовала программа «7-20-25», которая действует по сей день и полностью финансируется за счёт Нацбанка. В 2021 году правительство разрешило изъять часть пенсионных накоплений, что привело к росту спроса на жильё. Уже в 2022 ограничение выделяемых средств по этим программам и увеличение порога по изъятию пенсионных накоплений привело к снижению спроса и соответственно к снижению количества сделок купли-продажи. В 2023 году ситуация практически не изменилась, количество сделок купли-продажи практически совпадает с показателями 2023 года. 

Несмотря на снижение количества сделок купли-продажи, сохраняется спрос на ипотечные кредиты со стороны населения. Объёмы выдачи ипотечных займов в 2023 году составили ₸1,6 трлн, тогда как выдача сектору строительства составила ₸888 млрд. Значительное преобладание кредитного спроса на жильё при практическом сравнительно низком объёме предложения на рынке способствует поддержанию высоких цен на рынке недвижимости. Цена квартиры на первичном рынке выросла с ₸361,3 тыс. в 2021 году до ₸494,9 тыс. в 2023 году (+37%), а на вторичном рынке с ₸290 тыс. до ₸494,4 тыс. (+70%). Недвижимость на сегодня является важным инвестиционным активом, особенно это важно для людей, задействованных в теневой экономике, которые зачастую покупают жильё за наличный расчёт. В случае отнесения этих средств в банк или другие финансовые учреждения, исполнительные органы обязательно запросят источники этих средств. Разрешение использования части пенсионных накоплений привело к росту досрочных погашений ипотечных займов и люди взяли новые кредиты на покупку жилья, что подогрело рост цен, делая жильё ещё более недоступным для малообеспеченной части населения.

На сегодня рост цен помимо фискальных стимулов обеспечивается за счёт повышения стоимости стройматериалов. Попытки государства по развитию отечественной обрабатывающей промышленности в части производства строительных материалов не привели к снижению зависимости от импорта.  При этом свыше 50% строительных материалов импортируется из России. Военный конфликт с Украиной и дальнейшие проблемы с логистикой привели к росту цен и задержке строительства большинства застройщиков.  А значительный рост цен ведёт к запросу работников на повышение оплаты труда, что в свою очередь также приводит к удорожанию конечной себестоимости строительства и ведёт к росту цен на жильё.

Основные показатели сектора за III квартал 2023 года

За 9 месяцев 2023 года объём выполненных строительных работ составил ₸4,7 трлн. Из них 20% составило строительство нежилых зданий, 14,3% пришлось на жилые здания и ещё 14,2% — строительство дорог и автомагистралей. В целом, объём на 18% превышает значения за аналогичный период прошлого года. Основной рост приходится на рост в сфере строительства дорог и автомагистралей. Несмотря на ограничение государственных вливаний, сохраняется спрос на приобретение жилья, что способствует росту объёмов введённых в эксплуатацию жилых зданий. 

Средние фактические затраты на строительство 1 м² жилья за год выросли на 12,2%. Рост затрат на жильё, как отметили выше, связано с ростом цен на импортируемые строительные материалы, а также с ростом затрат на оплату труда рабочим. Рост фактических затрат также ведёт к росту цен на жильё. Так, за год рост цен за 1м² жилья на первичном рынке составил +13,1%. В целом, темпы роста цен ниже, чем в 2022 году, однако остаются высокими. Уже к 2023 году цены на первичное жильё подошли к среднему уровню цен на вторичное жильё.

Несмотря на рост себестоимости, рентабельность предприятий остаётся высокой, на сентябрь 2023 года она составила 36,6%. Высокую рентабельность обеспечивает рост цен на жильё. Застройщики зачастую на начальных этапах строительства привлекают средства дольщиков и используют привлечённые средства на постройку объекта. У большинства застройщиков могут отсутствовать средства на построение объекта. Помимо строительства жилых многоквартирных домов строительный сегмент развивается за счёт строительства дорог. Преимущественно это заказы, которые финансируются за счёт местного или республиканского бюджета. 

Долговая нагрузка одна из самых высоких среди секторов. При этом доля банковских займов в структуре инвестиций в основной капитал не превышает 1%. Основная масса этих займов накопилась у компаний, которые обанкротились в периоды девальваций. Объёмы выдачи корпоративных займов данному сектору значительно снизилась по сравнению с 2022 годом. С учётом списаний и повышенных объёмов досрочных погашений кредитов портфель займов на конец года снизился. Подобная тенденция улучшает показатели долговой нагрузки, но не исключает наличие рисков.

Инвестиции в основной капитал за 9 месяцев 2023 года сократились на 9,7% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Тенденция по снижению инвестиций продолжается на протяжении всего 2023 года. Подобные значения совместно с высоким уровнем долговой нагрузки сигнализирует о наличии проблем в секторе. Задержка поставок строительных материалов и снижение платёжеспособного спроса среди населения усиливает риски для девелоперов. Введение новой ипотечной программы от Отбасы банка, учитывая ограниченный объём выделенных средств (₸150 млрд в квартал) не приведёт к удовлетворению спроса населения, однако может привести и к дальнейшему увеличению цен на жильё.

Таким образом, сектор строительства является своего рода «костылём» для экономики страны, за счёт которого мы можем ратовать о росте экономики. Весь сектор в состоянии зависимости от бюджетных вливаний. Меры по обеспечению жильём населения привели к дисбалансу спроса и предложения, которое ведёт к росту цен на недвижимость делая жильё ещё более недоступным для малообеспеченной части населения.