В Евразийском регионе растет потребность в складских помещениях. Благодаря росту транзита и электронной коммерции их общая площадь может превысить 100 млн квадратных метров к 2040 году, прогнозируют аналитики Евразийского банка развития.

Сейчас общая площадь складских помещений в странах Евразийского региона составляет 58 млн квадратных метров. Из них на страны Центральной Азии приходится всего 2,7 млн квадратных метров складов (Казахстан — 1,5 млн, Узбекистан — 0,6 млн).

«По базовому сценарию в соответствии с усиливающимися потребностями складской фонд всех 5 стран Центрально-Азиатского региона потенциально может увеличиться с 2,7 млн квадратных метров в 2025 году до 19,6 млн квадратных метров в 2040 году — то есть более чем в 7 раз. В оптимистическом сценарии показатель возрастает до 25,5 млн квадратных метров», — говорится в отчете Евразийского банка развития.

Если говорить об Евразийском регионе в целом, то долгосрочный прогноз указывает на почти двукратное увеличение спроса на складские помещения — с 58 млн квадратных метров в начале 2025 года до 101-123 млн квадратных метров к 2040 году. Это соответствует среднегодовому приросту 4-5%. В перспективе ключевыми драйверами спроса станут именно e-commerce и ритейл (фулфилмент-центры, распределительные склады, сети «последней мили»), агробизнес (холодильные склады и логистика для сельхозпродукции) и фармсектор (специализированные фармацевтические хабы соответствующие международным стандартам GMP), а также рост транзитных перевозок и аутсорсинговой логистики (3PL).

Состояние складских помещений

Анализ текущего состояния складской логистики Евразийского региона показывает, что несмотря на растущий спрос и активное строительство, развитие качественной складской инфраструктуры все еще сталкивается с серьезными ограничениями. Обеспеченность складскими площадями остается низкой по мировым меркам, а потребности практически во всех сегментах (ритейл, фармацевтика, агрологистика, маркетплейсы, грузовые перевозки и так далее) остаются не в полной мере удовлетворены.

«Дефицит современных складских мощностей носит структурный характер. Значительная часть товаров хранится в устаревших или непригодных помещениях, логистические операции часто затруднены, что снижает эффективность как внутренней, так и внешней торговли», — говорится в отчете Евразийского банка развития.

 В период с 2022 по 2025 годы предложение качественных складов еще более снизилось, все действующие объекты были почти полностью заняты. Уровень вакантности приблизился к нулю во многих странах: свободные площади фактически отсутствовали в Таджикистане и Беларуси (около 0%), низкая вакансия сформировалась в Узбекистане (около 2%) и Казахстане (3–4%). Это указывает на то, что предложение услуг новыми складами поглощалось рынком практически в момент их ввода, а неиспользованные объемы оставались на минимальных значениях.

В результате начиная с 2022 года арендные ставки повысились повсеместно. К примеру, в России средняя ставка достигала $12-13 в месяц за квадратный метр, в Грузии — $10-11, в Казахстана около $10. Однако в III квартале 2025 года на фоне рекордного ввода новых мощностей на рынке России и Казахстана появились признаки конъюнктурного насыщения рынка. Вакантность стала увеличиваться, и ставки аренды стали снижаться.

Качество услуг и технологичность складского фонда — еще одно слабое место. В большинстве стран Евразийского региона по-прежнему доминируют склады классов B и C (старые ангары, переоборудованные цеха, небольшие склады с минимальной автоматизацией). Доля высококлассных объектов (A и B+) вне крупных городов крайне мала. Современных складов класса A не хватает, особенно в Центральной Азии и на Кавказе. В результате бизнес вынужден работать в неудобных условиях хранения, сдерживается внедрение новых технологий (автоматизация, WMS-системы), повышаются логистические издержки.

Разрозненность инфраструктуры тоже ощутима: складские мощности распределены неравномерно, концентрируясь в столицах и  крупнейших городах, тогда как в  регионах качественная инфраструктура зачастую отсутствует. Другие «узкие места» — перегруженные приграничные терминалы, нехватка складов временного хранения на границах, нестыковка железнодорожной и складской инфраструктуры — приводят к задержкам товародвижения и снижению качества сервиса.

Факторы роста рынка складов

Ключевым аспектом этой трансформации является переход к несырьевой модели торговли. Согласно прогнозам аналитиков Евразийского банка развития, без учета основных сырьевых товаров (нефть, газ, уголь, руды) к 2040 году объем торговли вырастет до 514-700 млн тонн, при этом взаимные поставки внутри региона удвоятся.

Изменения географии торговли способствуют росту транзита по сухопутным маршрутам через Центральную Азию и Южный Кавказ. С переходом части грузов с морских путей на сухопутные спрос на логистическую инфраструктуру внутри континента стремительно растет. Требуются новые мультимодальные терминалы, распределительные центры и зоны временного хранения вдоль этих коридоров, чтобы обработать возрастающие объемы транзитных грузов.

Переориентация торговых потоков на восток и юг формирует новые точки роста спроса на склады: внутренние сухие порты, пограничные логистические хабы и крупные распределительные склады на перекрестках международных магистралей.

«Бурный рост электронной коммерции — второй мощный драйвер изменений в логистической отрасли. В крупных экономиках региона — прежде всего в России, Казахстане, Узбекистане — объемы онлайн-торговли за последние годы увеличились в разы. Прогнозируется, что доля e-commerce от ритейла в регионе будет составлять 20-25% к 2040 году», — говорится в отчете Евразийского банка развития.

Эти склады часто располагаются вблизи центров потребления в конечных точках транспортных коридоров или на стыках с маршрутами внутренней логистики. E-commerce задает новые стандарты по скорости доставки, что невозможно без эффективных логистических решений. Компании активно инвестируют в фулфилмент-центры (специализированные склады для обработки онлайн-заказов) и расширяют парки складов «последней мили» в крупных городах, чтобы обеспечить быструю доставку до клиента.

Одновременно наблюдается тренд на сокращение собственных складских площадей у ритейлеров в пользу аутсорсинга: спрос на услуги 3PL-провайдеров растет, особенно в сегментах интернет-торговли и продажи товаров повседневного спроса (FMCG). Это стимулирует развитие профессиональных логистических компаний, которые строят многофункциональные комплексы для обслуживания сразу нескольких клиентов. В ответ на запрос e-commerce склады стремительно автоматизируются — внедряются системы управления запасами (WMS), сортировочные конвейеры, робототехника для комплектации заказов. Появляются новые форматы, например микросклады в черте города (встроенные в жилые кварталы мини-центры выдачи и хранения), призванные сократить время прохождения «последней мили».